AGENCIAS.
Austin, Texas.– Desde el 1 de enero de 2026 se encuentra vigente en Texas la ley SB 38, firmada por el gobernador Greg Abbott, la cual introduce cambios sustanciales en los procedimientos de desalojo al reformar el Código de Propiedad estatal, reducir los tiempos procesales y limitar la facultad de gobiernos y tribunales locales para establecer reglas adicionales.
El nuevo marco legal tiene como objetivo unificar criterios en todo el estado y agilizar la resolución de los juicios de desalojo. Entre las modificaciones más relevantes se encuentra la incorporación formal del mecanismo de resolución sumaria, que permite a un juez dictar sentencia sin necesidad de celebrar una audiencia cuando considera que no existen hechos controvertidos que ameriten un juicio.
Con esta disposición, el propietario puede solicitar una resolución sin audiencia desde el inicio del proceso, al presentar la demanda jurada de desalojo acompañada de una moción que exponga los hechos y la documentación de respaldo. Si el tribunal estima que no hay controversia legal relevante, puede emitir el fallo de manera directa.
La ley reduce de manera significativa los plazos para la respuesta del inquilino. Una vez notificado, el arrendatario dispone de cuatro días para presentar por escrito los hechos y pruebas que sustenten una disputa válida. De no hacerlo, o si la respuesta resulta insuficiente, el juez puede dictar sentencia sin juicio. La citación debe incluir un aviso destacado, en inglés y español, que informe sobre la posibilidad de una resolución sin audiencia y las consecuencias de no responder en tiempo.
Incluso cuando el inquilino presenta una respuesta, el juez conserva la facultad de emitir una sentencia sumaria si concluye que no existe un conflicto real de hechos. Solo en los casos en que la corte identifique una controversia sustancial deberá fijarse una audiencia, la cual deberá celebrarse entre el décimo y el vigésimo primer día posterior a la presentación de la demanda, con el fin de evitar retrasos prolongados.
La SB 38 también impone restricciones expresas a las reglas locales de desalojo. A partir de su entrada en vigor, los tribunales locales no pueden exigir mediaciones obligatorias, conferencias previas al juicio u otros requisitos no contemplados en la legislación estatal. La norma establece que únicamente la Legislatura de Texas tiene facultad para modificar o suspender estos procedimientos, con el objetivo de garantizar uniformidad en todo el territorio estatal.
La única excepción prevista corresponde a situaciones de emergencia declaradas, en las que la Corte Suprema de Texas puede intervenir, siempre que las modificaciones se apliquen de forma general y no exclusivamente a casos de desalojo.
En cuanto a los plazos procesales, la ley fija un calendario obligatorio. La citación judicial debe notificarse a más tardar el quinto día hábil después de presentada la demanda. Si la notificación no se logra en ese lapso, el propietario puede recurrir a otro oficial autorizado. Asimismo, los juicios deben celebrarse dentro del periodo establecido y las postergaciones no pueden exceder siete días, salvo acuerdo escrito entre las partes.
Otro cambio relevante es el cómputo de los plazos, ya que sábados, domingos y días festivos se incluyen en el conteo, excepto cuando el último día coincide con uno de ellos, caso en el cual el vencimiento se traslada al siguiente día hábil.
La SB 38 endurece además las condiciones para que un inquilino pueda permanecer en la vivienda mientras apela una sentencia de desalojo. Dentro de los cinco días posteriores a la apelación, el arrendatario debe depositar en la corte un monto equivalente a un periodo de renta. El incumplimiento obliga a la corte de paz a emitir una orden de posesión inmediata, sin necesidad de audiencia.
Durante todo el proceso de apelación, el inquilino debe continuar depositando puntualmente la renta correspondiente. La falta de cualquiera de estos pagos faculta al propietario a solicitar, y a la corte a emitir, una orden de posesión de manera automática. Aunque el arrendatario pierda la vivienda, la apelación continúa para resolver asuntos pendientes como adeudos o costos legales.
Finalmente, la ley precisa los métodos válidos para la notificación previa al desalojo. Antes de iniciar la demanda, el propietario debe entregar un aviso por escrito para desocupar la propiedad con un plazo mínimo de tres días, salvo que el contrato de arrendamiento establezca un término distinto.
